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      房地產企業財務風險案例探析

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      摘要:房地產行業是當前我國國民經濟的重要組成部分,同時也是我國國民經濟的一個支柱性產業,關系到我國國民經濟的命脈。近年來,隨著我國財務風險產業的迅猛發展,房地產企業的財務風險問題也越來越顯著。適時地對企業自身的財務風險進行分析是每個房地產企業所需要做的事情。本文運用財務比率分析和報表分析的方法,利用各項財務指標分析和評價了綠城房地產的籌資風險,投資風險以及資金的回收風險,并與其他公司進行橫向對比,通過一系列定性與定量的分析,明確了綠城的基本財務情況和主要的財務風險,揭示了實施風險控制的必要和緊迫性。最后,基于以上分析得出的結論,結合當前經濟形勢和綠城的現況,綜合考慮綠城今后自身發展的需要,針對性地提出了風險控制的幾點建議。

      關鍵詞:房地產企業;財務風險

      財務風險是企業風險的一種,也是最受企業利益相關者關心的一種。企業只有通過適當的措施來降低這一風險,但是不可能完全消除。其實在很多時候財務風險并不是由財務本身所造成的,它是與企業經營相聯系的,我們經常都是通過經營問題的解決來處理財務問題。在爭取利潤最大化的過程中,企業時刻面臨著源自財務風險的重大威脅。目前對其界定存在這兩種不同的觀點。一種是廣義的,這種觀點堅持財務風險貫穿企業的整個財務活動過程,它是指在多種不同的因素影響下,企業的實際收益與之前的預期發生偏差的不確定性。而俠義的觀點認為財務風險其實也就是籌資風險,融資風險以及理財風險,此種風險是由于企業舉債而致使財務成果不能確定。負債經營是如今企業常用的經營模式,企業自由資金的不足可以通過負債來彌補,還可以利用這些“外來資金”取得收益。但是利用負債經營同時也會增加企業經營的財務風險。本文認為廣義的觀點更加有利于我們全方位的思考問題。因為財務研究的對象本身就是企業整個資金運作的過程,擴展財務風險的范圍,便于我們全面認識和掌握企業財務。

      一、財務風險分析方法研究財務分析

      一般可以分為同一期間與不同期間的財務分析。企業的財務分析方法主要有:趨勢分析法;比率分析法;差額計算法;因素分析法以及現金流量分析法。

      (一)比率分析法

      比率是一個相對的數值,運用此種方法,可以將某些條件下不能夠進行比較的指標轉化為便于比較的指標,幫助分析者了解和掌握企業的財務狀況。并且,比率分析法的計算簡便,其結果也容易判斷。比率指標分為構成、效率及相關比率。考慮到房地產行業的特殊性,我們在對其進行財務分析時,需要著重對負債比率、資產周轉率等相關指標進行分析。

      (二)趨勢分析法

      通過此種方法我們可以掌握引起指標發生變化的原因和性質,同時預測企業的未來發展。在具體分析中,我們需要對比連續幾期企業的財務報表中的相關數據,了解其變動情況,特別是房地產企業應收賬款和存貨的變動情況。

      (三)因素分析法

      一個經濟指標是由多個因素構成的,只有將這些綜合性的指標分解稱為其各個構成因素,我們才能正在掌握該項指標好壞的原因。

      (四)差額計算法

      此種計算方法是通過計算每個因素的實際數值與基數之間的差值,來確定每個因素對綜合指標的影響。

      (五)現金流量分析法

      我們可以通過對房地產企業現金流的分析,了解企業經營獲得的現金利潤和企業現金流出的主要方向、數量等。以便掌握該房地產公司的盈利能力以及短期和長期償債能力。

      二、房地產企業財務風險

      (一)房地產財務風險產生原因

      房地產行業是當前我國國民經濟的重要組成部分,同時也是我國國民經濟的一個支柱性產業,關系到我國國民經濟的命脈。近年來,隨著我國財務風險產業的迅猛發展,房地產企業的財務風險問題也越來越引起了人們的重視。

      (二)房地產企業財務風險的表現特點

      1.客觀存在性:任何企業,只要進行從事財務活動,該企業就必然存在一定的財務風險,也就是說財務風險是不跟隨人的意志而轉移的。2.不確定性:這種不確定性是指造成財務風險的因素的不確定性和財務風險的結果的不確定性,房地產商在進行項目投資開發的時候,就必須做好承擔開發地所處的地理環境和當地經濟政策變化多帶來的風險的準備。因為企業所開發的房地產位置具有固定性、地域性和獨特性等特點。這些財務風險雖然事先可以進行評估和防范,但是我們并不能準確預測或者避免風險的發生,同樣,我們也不能精確地確認財務風險的大小。3.分散轉移性:大多數房地產企業雖然受復雜多變的經濟政策和形勢影響較大,但是由于其較長的開發周期,導致企業具有較長的時間來進行調整和應對財務風險。企業可以采用適當的風險管理技術、方法和手段來分散和轉移風險,從而降低甚至避免風險造成的損失。4.綜合性:形成和影響財務風險的因素具有非常大的復雜性。企業財務活動的各個步驟以及生產經營管理的各個方面都是有可能對企業的財務風險造成影響的。5.預測決策性:財務風險雖然存在不確定性,但其發生同樣也會呈現一定的規律性。房地產企業的經營周期是持續的,企業財務的管理者可以通過相關財務技術,整理、統計歷史資料,對財務風險進行評估和預警,并采取有效措施,做出正確的投資經營決策,以便最大程度降低可能發生的財務風險。

      (三)房地產企業財務風險的表現形式

      1.無力償還債務風險大部分房地產開發企業在開發的初期階段主要都是負債開發,利用的自由資本的比例很低,大部分的開發資金都來自于借貸,這造成企業過分依靠這些“外來資金”,一旦公司利用這些“外來資金”進行的投資項目不能按時、按量地取得收益,公司就必然要面臨無力償還債務的財務風險。與此同時公司還會面臨資金緊張,公司信譽下降的困境,嚴重影響企業正常的生產經營。目前,我國很多房地產企業的資產負債率都超過了警戒值,其籌資結構也不穩定,資金成本過高,資本結構不合理。很多企業在高收益的驅動下,盲目、過度、不規范地進行籌資,沒有正確估量自身的償還能力,為企業的正常生產經營埋下定時炸彈。2.資金鏈斷裂風險由于房地產投資項目的開發需要大量的資金的投入,再籌資成為目前很多房地產企業常用來進行項目滾動投資開發的辦法。許多房地產大型集團內部都有著連鎖的籌資擔保鏈,因為負債開發致使企業的資產負債率加大,相應的公司的債權保證力度也會減小,從而會在很大程度上限制企業通過其他渠道籌集資金的能力。不過,一旦企業連鎖的籌資擔保鏈中有一環斷裂了,就將對公司的多個項目的開發造成影響,再籌資的風險效應也就會隨之增大,從而給企業的正常生產經營帶來致命的打擊。

      三、案例分析

      (一)案例選擇緣由

      綠城房地產是浙江省房地產的代表企業,是“顧客滿意度領先品牌”,在房地產市場中占有較大的市場份額。但在前幾年,綠城集團接連遭遇財務危機,陷入資金鏈困境,在2011年先后出售多個項目給soho中國以及融創中國,并于2012年向香港九龍倉配股并發行可換股債券,以此融資。綠城在經過十幾年的高速發展之后,正面臨著一定的內外瓶頸,處于戰略轉型的時期。綠城集團的高負債發展模式正式宣布結束,正逐步步入穩健發展時期。在這些背景下,研究綠城現階段的財務風險更加具有現實意義。

      (二)綠城房地產介紹

      綠城房地產有限公司成立與1995年,并于2005年專制成為外商獨資企業,為在香港上市的綠城中國控股有限公司在內地的一家全資子公司,是享譽國內的一家房地產企業,總部位于浙江杭州,在內地具有較為穩定的市場基礎。城市系列優質房是綠城的主要開發項目,從別墅、城市和度假公寓到酒店式的服務公寓等綠城均有所涉及。投資項目也遍及浙江省境內多個較為發達的城市,如杭州、寧波、臺州、紹興、溫州等地,自2000年項目拓展戰略實施以來,業務也延伸到長三角其他經濟較為發達的城市,可以使現階段綠城具有相當龐大的業務規模,并且在業內也享有廣泛的知名度。

      (三)籌資風險分析

      一般來說企業籌集的資金是為了擴大生產、經營的規模,提高企業的經濟效益,以便能夠更好地實現財務管理的目標。但是,從另一方面來說,企業為了提高自身的經濟效益而去籌資的同時,自身利息的負擔也會加重。而一個企業的資金利潤率以及借款利息率都是不確定的,自然,企業資金利潤率與借款利潤率孰高孰低也就不能確定了。也就是說這些籌集來的資金的使用效益其實是存在著很大的不確定性的,而籌資風險指的就是這種不確定性。眾所周知,綠城集團的董事長宋衛平一直提倡“高進高出,快進快出”的發展模式以及“高杠桿,高負債”的財務擴張方式。2008年和2011年房地產進行調控的背景下,綠城就出現過因為無力償還到期的債務而瀕臨破產的邊緣的情況,這足以體現其較為脆弱的資金鏈,和綠城集團籌資風險控制的緊迫性。本文通過選取具有代表性的指標分析綠城的籌資風險。首先從綠城的流動比率可以看出,2013年綠城的這一指標值為1.56,雖然較于2012年的1.26有所好轉,但仍然低于一般認為的較為合理值2。不過,我們仍然認為綠城還是具有一定的短期償債能力。從現金比率的情況來看,2013年綠城的這項指標為16.4%較2012年的8.3%有了長足的進步,但是還有要低于一下行業標桿的企業。不過,這也說明公司在不依賴存貨銷售與企業應收賬款的前提下,支付到期債務的能力有所增強。但是綠城地產的存貨占據流動資產的比例有些偏高,再加上一些國家宏觀政策的影響,因此,綠城的流動資產管理仍亟待加強。由于房地產行業本身就是一個較為特殊的行業,存貨的比例較大,資產的周轉緩慢,項目開發需要投入的前期資金數額卻又巨大,因此,綠城必須尋求更為合理的財務結構,能夠有效地控制風險。

      (四)投資風險分析

      企業進行投資旨在取得投資收益,然而投資風險與收益卻也相伴相生,即投資的期望收益越高,風險也就越大。2012-2013年間,綠城地產的凈利潤率由17.10%上升到了20.66%,但與此同時資產凈利率卻由5.62%下降到了4.90%。由上述數據可以看出,雖然綠城地產具有較為良好的盈利能力,但是仍然稍遜于萬科、保利等房地產的龍頭企業。綠城地產的盈利能力不夠理想跟其缺乏成本、費用的控制是有關系的。在2009年時,綠城就曾經砸下300多個億高價買地,其高價買地和追求品質的開發策略,致使其土地的使用成本要明顯高于大部分房地產企業。與之形成對比的是,萬科一向堅持“寧可錯過,也絕不拿錯”的開發戰略,這種對成本控制的“錙銖必較”使得其一直保持著較高的盈利水平。從幾項期間費用的控制來看,綠城也仍然存在著不足,特別是在與中海的比較中。2013年年綠城地產的管理費用與銷售收入的比值為5.15%銷售費用/銷售收入指標值為2.92%而中海的這一指標是要低于1%的,另外綠城的財務費用與銷售收入的比值結果是1.75%綠城的經營依賴著高財務杠桿,甚至有時會不惜使用信托來進行融資,成本極高。本文選取了盈利能力,成本、費用控制能力來評價了綠城地產的投資風險,發現綠城雖然處于逐年發展的狀態,但是在盈利能力,特別是費用控制力上還是有所欠缺的,存在著一定水平的投資風險,在一定程度上加大了企業的財務風險。

      (五)資金回收風險分析

      房地產企業的財務狀況很容易受到資金回收風險的影響,如果資金的回收出現困難,就會造成企業的再生產資金的相對不足。針對房地產企業來說,應收賬款和存貨是導致資金回收風險的主要方面。對于企業的應收賬款,它雖然會在一定程度上增加企業的利潤,但其實企業的現金并未因此增加,反而企業需要將其一部分流動資金去支付其實還未真正實現的一筆利稅開支,這就加速了企業有限現金的流出。受經濟環境和國家政策的影響,現在我國的房地產存在很多“空置”的情況,這些企業存貨延緩了企業收益的實現,減少了企業的現金流入。資產長期被存貨占用致使企業缺乏足夠的流動資金開展新的項目投資。另外由于房地產行業的特殊性,其投資收回的風險性比起其他的投資項目要明顯多一些,而且房地產的投資受金融動向,區域供求、需求消費傾向等多個方面的影響,從而易導致資金變現的風險,造成資金鏈的斷裂。本文將對綠城一些短期資產運作的相關比率進行對比分析。該公司2013年的存貨周轉率較2012年有了進步但仍然與行業領先水平有著差距,顯而易見,緩慢的存貨周轉率的會加大企業的財務風險。另外對總資產周轉率進行分析可以發現,2012年綠城0.30的指標值雖然較2011年的0.17有所增長,但在全行業中僅僅只排到第13名,與新城地產0.49的最高值差距甚遠。這些數據表明,企業的資金回收較為緩慢,不利于對企業資金的充分利用,導致企業自身財務風險增加,即資金回收風險增強。

      四、啟示

      通過分析研究可以發現,近幾年綠城的財務風險,在穩健的管理經營模式下,得到了很好的控制。事實證明,高負債的發展模式不利于企業的長遠發展,財務穩定性的增強有利于把風險控制在企業能夠承受的范圍之內。綠城地產用實踐向我們證明了優化資本結構與控制內部風險的重要性,另外,拓寬企業融資渠道也是控制財務風險的一條有效措施。但是,綠城集團的財務風險控制與行業頂尖水平比較,仍然存在差距,故需要繼續實施穩健的發展戰略,以尋求可持續、健康發展。

      參考文獻:

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      [5]宋銳,林崔曲.基于模糊層次分析法的房地產企業財務風險評價[J].中國集體經濟,2011(31)

      作者:饒素鳳 單位:杭州睦和投資管理合伙企業(普通合伙)

      房地產企業財務風險案例探析責任編輯:張雨    閱讀:人次
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